Sammenligning
365 Ejendom eller Ejendomsdrift?
Begge svarer på samme spørgsmål: Hvilket system skal lejemålene administreres i? Her er hvad der adskiller dem, felt for felt, og hvem hver af dem passer til.
Ejendomsadministration bygget som modul i Microsoft Dynamics 365 Business Central, med opkrævning, kontrakter, flytteopgørelser og forbrugsregnskab
Porteføljestyring til private udlejere med afkastberegning, huslejeopfølgning, flyttesyn og lejerportal
Forskellene der betyder noget
- 365 Ejendom koster efter abonnement, Ejendomsdrift efter freemium.
- Ejendomsdrift har en offentlig prisliste, det har 365 Ejendom ikke.
- 365 Ejendom sigter mod SMV og enterprise, Ejendomsdrift mod SMV.
Hvor den ene har dokumenteret mere end den anden
- Ejendomsdrift hoster data i EU. 365 Ejendom oplyser det ikke.
- Ejendomsdrift har AI-funktioner. 365 Ejendom oplyser det ikke.
- Ejendomsdrift har et åbent API. 365 Ejendom oplyser det ikke.
- Ejendomsdrift har en mobil-app. 365 Ejendom oplyser det ikke.
«Oplyser det ikke» betyder ikke «nej». Det betyder at vi ikke har kunnet finde svaret dokumenteret hos leverandøren, og det er en oplysning i sig selv når man skal vælge.
Hvem passer hver af dem til?
Vælg 365 Ejendom hvis
I kører allerede Microsoft Dynamics 365 Business Central eller er klar til at skifte til det, administrerer flere selskaber, og vil have huslejeopkrævning, forbrugsregnskab og bogholderi i samme database.
Lad være hvis
I vil have et administrationssystem, der kan stå alene uden en ERP-licens ved siden af, eller I vil kende prisen og kunne prøve systemet selv, før I taler med en implementeringspartner.
Vælg Ejendomsdrift hvis
I er privat udlejer med op til 150 boliger, driver dem selv, og vil have afkast, frister, huslejestatus og papirer på én skærm uden at betale et administrationsbureau for arbejdet.
Lad være hvis
I vil have systemet til selv at opkræve husleje, bogføre eller sende rykkere, I har brug for kobling til e-conomic, Betalingsservice eller målerfirmaerne, eller I administrerer for andre og har brug for flere redigerende brugere på samme portefølje.
Felt for felt
| Felt | 365 Ejendom | Ejendomsdrift |
|---|---|---|
| Prismodel | Abonnement | Freemium |
| Offentlig fra-pris | Ikke oplyst | 199 kr. pr. måned |
| Offentlig prisliste | Nej | Ja |
| Passer i størrelse | SMV og enterprise | SMV |
| Dansk sprog | Ja | Ja |
| Dansk support | Ja | Ja |
| Datahosting | Ikke oplyst | EU |
| AI-funktioner | Ikke oplyst | Ja |
| Åbent API | Ikke oplyst | Ja |
| Mobil-app | Ikke oplyst | Ja |
| Porteføljestørrelse i boliger | ||
| Under 100 boliger | Ja | Ja |
| 100-1.000 boliger | Ja | Ja |
| Over 1.000 boliger | Ikke oplyst | Ikke oplyst |
| Grundlagt | 2022 | 2026 |
| Hovedsæde | Odense C, Danmark | København |
| Status | Aktiv | Aktiv |
| Integrationer | Microsoft Dynamics 365 Business Central, ISTA, Brunata, Techem, EWII, NETS, OIOUBL | BBR, DAWA, Danmarks Statistik, Nationalbanken, OpenStreetMap, Stripe, Anthropic |
| Senest screenet | 4. oktober 2026 | 30. oktober 2026 |
Styrker og opmærksomhedspunkter
365 Ejendom
- Administration og finansbogholderi ligger i samme Business Central-database, så der er ingen integration at vedligeholde mellem system og økonomi
- Dækker både bolig, erhverv, kontorfællesskab, parkering, lager, depotrum, andelsboliger, ejerforeninger og gårdlaug
- Forbrugsregnskab med navngivne integrationer til ISTA, Brunata, Techem og EWII
- Opkrævning som faktura, via NETS eller som elektronisk faktura i OIOUBL, og automatisk bankafstemning
- Danske dokumentskabeloner til typeformular, varsling, regulering samt ind- og fraflytningssyn med fotodokumentation
- Ingen grænse for antal selskaber i samme installation, hvilket passer administratorer med mange ejerselskaber
- Ni offentlige PDF-guides om opsætning, opkrævning, regulering, flytning og EWII-integration
- Support på modulet er inkluderet i prisen, og der er fem navngivne implementeringspartnere i Danmark
Fundet i screeningen
- Prisen er ikke offentlig; handelsbetingelserne oplyser en fast pris pr. bruger pr. måned og prissiden et årligt beløb pr. bruger, begge uden beløb, og Business Central-licensen fra Microsoft kommer oveni
- Ingen navngivne kunder på leverandørens site og ingen offentlige cases
- Der oplyses ingen datacenterplacering, ingen underdatabehandlerliste og ingen SLA eller oppetidsgaranti
- Svane IT ApS har to ansatte ifølge registerdata, og implementeringen ligger typisk hos en partner frem for hos leverandøren selv
- Prissiden angiver, at systemet typisk er tilbagebetalt senest efter år to og derefter giver årlige besparelser på 50 til 80 procent, uden offentlig beregningsmetode
Leverandøren oplyser selv
- Aftalen løber et år ad gangen, opsigelse sker med en måneds varsel til faktureringsperiodens udløb, og prisen kan reguleres hver 1. januar
- Konsulentbistand pr. telefon, mail eller programmering faktureres særskilt efter tilbud, kun modulsupport er gratis
- Ved mere end 20 dages forsinket betaling kan adgangen lukkes, og genåbning koster 2.500 kr.
- Løsningen kan ikke stå alene: den forudsætter Microsoft Dynamics 365 Business Central
Screenet fra 8 offentlige kilder.
Ejendomsdrift
- Offentlig prisliste med en gratis plan til én bolig og to betalte planer med både måneds- og årspris, uden binding og uden opsætningsgebyr
- Databehandleraftale på Datatilsynets standardkontraktsbestemmelser, frit læsbar uden login, med versionsnummer, ikrafttrædelsesdato og SHA-256-aftryk af ordlyden
- Underdatabehandlerne er navngivet med behandling, placering og overførselsgrundlag, og aftalen lister selv de sikkerhedsforhold, leverandøren endnu ikke kan dokumentere
- Database, filarkiv, login og drift i EU (Stockholm), og adskillelsen mellem kunder er håndhævet i databasen med Row Level Security plus et selvstændigt tenant-filter i datalaget
- Regneformlerne for bruttoafkast, værditilvækst og porteføljens vægtede gennemsnit står offentligt med eksempler, så tallene kan efterregnes i hånden
- Hvert af de 15 funktionsområder på udlejerens platform og lejerportalen står med en eksplicit grænse for, hvad det ikke gør
- Demo med tre opdigtede boliger, der kan klikkes igennem uden oprettelse
- 14 dages fuld adgang uden betalingskort; derefter fortsætter kontoen gratis med én bolig, og med flere boliger er der læseadgang uden at noget slettes
- Hverken statistik- eller markedsføringscookies sættes uden aktivt samtykke, nej-knappen er lige så stor som ja-knappen, og den løbende besøgsoptælling sætter hverken cookie eller anden lagring i browseren
- Fortrydelsesret, standardfortrydelsesskema og klagevejledning til Forbrugerklagenævnet står i vilkårene
- Presseside med logo i SVG og PNG, faktafelter og skærmbilleder stillet til rådighed for kataloger
- Sikkerhedstillæg med eget SHA-256-aftryk, senest opdateret 18.10.2026, der punkt for punkt besvarer databehandleraftalens egne udokumenterede forhold, oplyser hvad der stadig er åbent, og selv navngiver tre steder, hvor aftalens ordlyd afviger fra driften
- Gendannelse af database og dokumentfiler er prøvet i et isoleret miljø 15.09.2026, dokumentarkivet har en separat daglig kopi i 14 versioner, og loggen over administrativ adgang er slået til uden læseadgang for kunder
- Læse-API til egne data med en nøgle, kunden selv udsteder og kan trække tilbage, og som ikke kan skrive
- Prisen vises både inkl. og ekskl. moms på begge planer
- Offentlig ændringslog med dato på det, der er sat i drift, og uden løfter om det, der arbejdes på
- Flyttesynet regner lejelovens frister ved fraflytning ud og laver en vejledende opgørelse af depositum og forudbetalt leje, også på den gratis plan
- Syv gratis værktøjer uden login: opsigelsesberegner efter lejelovens § 175, nettoprisindeks-beregner med Danmarks Statistiks tal, afkastberegner, depositumberegner og skabeloner til påkrav, indflytningsrapport og fraflytningsrapport med lejelovens frister
Fundet i screeningen
- Selskabet bag, Platformhuset ApS (CVR 46654277), er stiftet 21.07.2026, og domænet ejendomsdrift.dk er registreret 13.08.2026 for ét år ad gangen
- Den registrerede adresse er c/o Legaldesk.dk ApS, Njalsgade 21F, 2., 2300 København S; leverandøren oplyser ikke egne lokaler
- Der er ingen navngivne kunder, referencer eller anmeldelser på sitet; leverandøren oplyser 03.09.2026, at der er konti i drift, men at ingen kunde har lagt navn til
Leverandøren oplyser selv
- Selskabet har én medarbejder, og databehandleraftalen oplyser, at kredsen med adgang til servernøglen i dag er én person
- Databehandleraftalens bilag C.2 angav fem forhold, leverandøren ikke kunne dokumentere. Et sikkerhedstillæg, senest opdateret 18.10.2026, besvarer dem punkt for punkt og har lukket to af dem, gendannelsestesten og loggen over administrativ adgang. Leverandøren oplyser selv, at tre stadig er åbne: kryptering og backupfrekvens hos databaseleverandøren er ikke efterprøvet af leverandøren selv, og databaseleverandørens SOC 2 Type 2-rapport kan ikke hentes på det abonnement, platformen kører på; fortrolighedserklæringen er skrevet, men ikke underskrevet; og overførselskonsekvensanalysen foreligger som udkast og ikke som en gennemført analyse
- Databehandleraftalens version v1 er frosset og kan ikke rettes; leverandøren oplyser selv tre steder, hvor aftalens ordlyd afviger fra driften — blandt dem, at påkrav nævnes blandt de mails, platformen sender, og at adgangskoden beskrives som krypteret, hvor den er hashet. Rettelserne findes kun som udkast, og indtil en v2 er skrevet, er v1's ordlyd den gældende aftale
- Leverandørens kontrol af lækkede adgangskoder er slået fra hos databaseleverandøren; sikkerhedstillægget af 18.10.2026 oplyser fortsat, at den slås til med ét klik, og at det kræver ejeren
- Der er ingen døgnvagt, og leverandøren oplyser selv, at 24-timers-fristen for underretning ved sikkerhedsbrud ikke kan holdes, hvis bruddet sker uden for kontortid. En skriftlig beredskabsprocedure er udarbejdet 15.09.2026, men den døgndækkende overvågning måler tilgængelighed og opdager ikke brud på persondatasikkerheden
- Platformen opkræver ikke: der er hverken bank-, Betalingsservice- eller sms-integration, huslejeindbetalinger registreres manuelt eller afstemmes mod en CSV-fil, brugeren selv henter i banken; der er ingen løbende forbindelse til banken, og påkravsudkastet kopieres og afsendes af brugeren selv. Platformens egne mails er varsler, lejerinvitationer, kvitteringer, opgavelinks til håndværkere, besked om nye beskeder og svar i lejerportalen og påmindelser om frister, som brugeren selv har gemt fra beregnerne. På Basis og Pro kan udlejeren desuden sende lejeren en påmindelse om manglende husleje på mail fra Husleje; platformen sender den aldrig af sig selv, og den er ikke et påkrav
- Der er ingen kobling til målerfirmaerne; forbrugsaflæsninger tastes i hånden eller indsættes som CSV
- Flyttesynets underskrift er et navnefelt på skærmen og ikke en digital signatur, og fotos fra telefonens kamera gemmes i boligens dokumentarkiv og står ikke i selve rapporten, som kun viser billeder tilføjet med en webadresse
- Leverandøren annoncerer inkl. moms; profilens fra-pris er 249 kr./md. inkl. moms omregnet til 199 kr./md. ekskl. moms, og prissiden viser siden 02.09.2026 selv nettobeløbet i parentes
- Den gratis plan rummer én bolig, Basis 2 til 5 boliger, og den sjette bolig kræver Pro; seks funktioner kræver også Pro: årsoversigt til revisor, markedstal og lejeestimat, forbrugsregnskaber, lejeregulering efter nettoprisindeks, AI-scanning af kvitteringer og API-adgang
- Læse-API'et ligger på Pro og kan kun læse; der kan ikke oprettes, rettes eller slettes gennem det
- AI-scanning af kvitteringer og lejeestimatet sender data til Anthropic i USA, og leverandøren oplyser, at den hverken fastsætter eller kan få bekræftet, i hvilken region modelkaldet udføres
- Reservevejen for udgående mail er Resend i USA, som ifølge leverandøren lagrer kontodata, mail-metadata og logning i USA uanset valgt afsendelsesregion; leverandøren oplyser, at reservevejen ikke kan fravælges i dag
Screenet fra 27 offentlige kilder.
De to lister kan ikke sammenlignes på længde. En leverandør, der dokumenterer meget, får flere punkter end en, der ikke skriver noget offentligt. Det, der kan sammenlignes, er hvad screeningen fandt — ikke hvad leverandøren selv har oplyst.
Hvor de ligner hinanden
- Begge har dansk sprogunderstøttelse.
- Begge har dansk support.
- Begge har dokumenteret fokus på porteføljer under 100 boliger.
- Begge har dokumenteret fokus på porteføljer på 100-1.000 boliger.
Er I i tvivl mellem to der ligner hinanden så meget, ligger forskellen typisk i implementeringen og i hvad I i forvejen kører. Det kan et faktaskema ikke svare på.
Skal I vælge mellem netop de to?
Digital Forlomme, som driver guiden, hjælper med kravafklaring og udvælgelse. Det er en selvstændig ydelse, og den ændrer ikke hvad der står på de to profiler.
